La production de la crise de 2008 a remis en cause la qualité des logements ainsi que la cadence de production. Les Marocains du monde se sont retirés du marché mais restent toujours séduits par l’acquisition d’un logement au Maroc.
Le secteur immobilier nage depuis quelques années déjà en eaux troubles. Pourtant il constitue l’une des locomotives de l’économie marocaine. «Si l’immobilier se porte bien, l’économie devrait aller bien aussi», expliquent certains analystes. En effet, quand le marché de l’immobilier affiche une bonne santé, il tire avec lui dans la foulée le secteur des bâtiments et travaux publics, la consommation du ciment et d’autres matériaux de construction et la demande des crédits aussi bien à l’habitat qu’à la promotion immobilière. Or, l’ensemble de ces secteurs n’est pas au beau fixe à cause justement d’un marché immobilier en berne. L’on pourrait croire le contraire compte tenu des constructions immobilières que l’on voit un peu partout au Maroc. Mais la réalité est toute autre. En effet, les mises en chantiers poursuivent leur contraction d’année en année. Elles sont en baisse de 3,8% en 2015, contre 8% en 2014, 24% en 2013 et 15% en 2012. La consommation nationale du ciment, pour sa part, et contre toute attente, a augmenté de 1,3% l’année dernière, sans pouvoir annuler les pertes cumulées durant 3 années successivement, à savoir des baisses de 1,6% en 2012, 6,3% en 2013, 5,4% en 2014. Pour ne rien arranger à la situation, les crédits distribués ont augmenté à peine de 2% en 2015, 3% en 2014 et 8% en 2013. On est loin des progressions enregistrées entre 2007 et 2008 de 65% et 28% respectivement.
Cette méforme n’est pas une surprise, et bien des économistes et analystes avertis avaient prévu que la cadence fortement haussière sur laquelle s’était inscrit le marché depuis 2008 allait finir par s’estomper. Certains professionnels ont même qualifié cet effondrement de crise immobilière spéculative. Si l’on revient à la décennie 2000, l’offre en projets immobiliers était assez étroite face à une demande qui commençait à prendre de l’ampleur.
L’Etat, à côté de plusieurs sociétés privées, n’a pas manqué de se lancer dans des projets immobiliers par milliers, favorisés par l’ouverture à l’urbanisation de plusieurs milliers d’hectares de terrains. Villas, immeubles de luxes, de moyen standing, projets de golfs, stations balnéaires, le Maroc en proposait pour tous les goûts. Attirés par l’appât du gain, plusieurs sociétés étrangères telles que Emaar, Fadesa, General Contractor, le groupe indonésien Hidaya, ont été séduites par le potentiel qu’offrait le marché immobilier du Maroc et se sont donc lancées dans la promotion immobilière. Ce rythme de construction a été maintenu pendant plusieurs années. Au fil du temps, certains investisseurs spéculateurs sont apparus. Acheter pour revendre à un prix largement supérieur était leur devise et vu le boom immobilier de la période, nombre d’entre eux ont empoché de bonnes plus-values.
Ainsi, les prix montaient en flèche et l’appétit des promoteurs immobiliers grandissaient. Des méga-projets ont été lancés et des villes nouvelles ont été mises en place aussi, sans étude de marché préalablement effectuée, soit dit en passant. Les banques, elles, ne rechignaient pas sur les moyens pour financer l’acquisition des biens immobiliers ou encore financer la construction. Elles sont allées jusqu’à proposer 120% du prix du logement aux clients acquéreurs de logements pour y intégrer toutes les charges qui y sont afférentes tels que les frais de notaires, d’hypothèque, les droits d’enregistrement, la taxe liée à la conservation foncière… Bref, la situation était des plus favorables. Il aura fallu la production de la crise économique internationale de 2008 pour que tout l’écosystème qui tourne autour du secteur immobilier soit remis en cause.
Cette croissance exponentielle s’est avérée être fragile, ne se basant pas sur des fondamentaux solides. Et comme chaque secteur, l’immobilier obéit également à des cycles ; il ne peut pas augmenter indéfiniment. Et c’est là que la cadence s’est installée à la baisse. Les compagnies immobilières étrangères se sont retirées du marché national au moment où certains promoteurs marocains se sont retrouvés avec un stock de logements important, difficile à écouler. La demande ne pouvait plus suivre à cause des prix exorbitants que le mètre carré a atteints dans certaines villes.
Conséquence : le prix à la vente a énormément baissé, surtout dans les villes touristiques comme Marrakech, Tanger, Agadir. On rapporte que certains propriétaires ont même réduit leur prix de cession de 30% sans pour autant trouver preneur. Dans les villes à caractère administratif et économique, l’impact a été moins grave. Les prix ont cessé d’augmenter mais, en même temps, ils n’ont pas affiché de baisses notables. A quelques exceptions près concernant de petits promoteurs voulant écouler leur produit, à n’importe quel prix pourvu qu’il compense les charges dues à la réalisation du projet. C’est ainsi que les grands groupes immobiliers ont réduit la cadence de leur production de logements, en mettant en place des plans adaptés à la situation.
De leur côté, les acquéreurs ont pris conscience que la qualité du logement recherché ne correspond pas à leurs besoins, surtout face à des prix très élevés. Par ailleurs, les agences immobilières rapportent que bien des réservations ont été annulées, bien des transactions ont été annulées et que le délai de prise de décision d’achat, si achat il y a, s’est largement allongé, passant d’un mois à plus d’un an. Aussi, les banques ont-elles serré la vis, durci les conditions de financement, et exigé davantage de garantie avant l’octroi d’un crédit.
Cet état de choses n’a pas manqué de rattraper la communauté marocaine résidant à l’étranger qui, en plus d’être touchée par la crise en Europe notamment, a marqué le pas au niveau de leurs acquisitions immobilières. Cela dit, ils restent toujours intéressés par l’achat d’un logement dans leur pays d’origine.
En effet, «l’engouement de la communauté marocaine résidant à l’étranger pour l’achat d’un bien immobilier au Maroc est toujours en progression», constate Anis Birou, ministre chargé des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration. Ils sont motivés non seulement par le souhait de posséder une demeure au Maroc pour s’y installer définitivement mais aussi par un investissement. Et en dépit de cette déprime qui règne sur le marché immobilier marocain, le Maroc continue d’en attirer plus d’un. Et c’est justement pour promouvoir le secteur immobilier marocain, présenter ses avancées, son développement tout en mettant l’accent sur la qualité des produits vendus que le salon Smap Immo tient son édition, à Bruxelles, invitant promoteurs à exposer leurs réalisations, acquéreurs potentiels à trouver le logement adéquat et même les visiteurs curieux à se faire une idée sur les produits marocains.
Une convention entre l’ordre des notaires et le ministre chargé des MRE
Pas moins d’une quarantaine d’exposants issus de toutes les régions du Maroc présenteront des biens immobiliers de tous les standings. «Le Maroc a tous les atouts pour attirer. Stabilité, sécurité, proximité, compétitivité, hospitalité, qualité de vie….», assure Samir El Chammah, président du Salon Smap Immo.
Toutefois, ajoute M.Birou, «les exposants doivent adapter leur offre immobilière aux exigences de cette catégorie d’acquéreurs, non seulement au niveau de la qualité mais aussi et surtout au niveau de la fluidité et de la transparence de la transaction immobilière». En effet, l’accent est davantage mis sur la sensibilisation aussi bien des promoteurs que des acquéreurs à la qualité du logement, au respect des démarches et aussi à la disposition de l’ensemble des documents requis. En ce sens, les organisateurs incitent les promoteurs à respecter leurs engagements, de ne réaliser aucun compromis de vente sans que le logement en question dispose de permis d’habiter par exemple. D’ailleurs, M. El Chammah assure que depuis une dizaine d’années, le SMAP n’a ménagé aucun effort pour sensibiliser, conscientiser, informer et sécuriser l’ensemble des visiteurs, tant MRE qu’internationaux, dans leur acte d’investissement.
Mieux encore, les organisateurs ont même pris des mesures préventives contre les promoteurs immobiliers qui n’ont pas pris au sérieux les doléances de leurs clients, d’exposer dans le salon. De cette manière, le marché serait plus ou moins assaini des promoteurs non sérieux et les acquéreurs seraient protégés contre les promoteurs imposteurs. Quoi qu’il en soit, le ministère des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration fait de l’assistance et l’appui de cette catégorie de la population une priorité dans toutes les démarches administratives et procédures juridiques qu’elle entreprend, y compris celle liée à l’acquisition d’un bien immobilier. Dans ce cadre, les MRE lésés dans leur bien immobilier en raison d’une non-conformité quelconque ont la possibilité de s’adresser à la cellule du traitement des requêtes du ministère en vue d’y déposer leurs requêtes.
Dans un souci de protection et d’accompagnement dans leur acte d’achat, une convention sera signée entre l’ordre des notaires et le ministre chargé des Marocains résidant à l’étranger et des affaires de la migration. Elle aura pour but essentiellement d’éclairer les MRE par rapport aux projets exposés. Ahmed Amine Ouazzani Touhami, président du conseil national de l’ordre des notaires explique: «Dans cette convention, l’ordre des notaires donne son point de vue juridique sur tel ou tel projet pour montrer au consommateur la phase dans laquelle il se trouve, les étapes franchies et les autorisations obtenues (phase terminale, achèvement des travaux, attestation de conformité…)». Ainsi, l’acquéreur potentiel serait en mesure de savoir s’il va acheter un bien fini, titré, en cours d’éclatement des titres, en VEFA… En plus de cela, la convention attire l’attention des acquéreurs MRE potentiels sur la nécessité d’exiger certains documents primordiaux qui attestent de l’activité du promoteur, des plans architecturaux, du cahier des charges…
En préservant les intérêts des Marocains à l’étranger, en assainissant le secteur immobilier des promoteurs mal structurés, en présentant des produits de qualité mais aussi en incitant les producteurs de logements à respecter les règles, la demande des MRE ne peut que repartir de plus belle.
Source : lavieeco.com
